Location nue, LMNP, LMP : quel statut fiscal choisir ?
Louer nu ou louer meublé n'est pas qu'une question de confort : c'est la décision qui détermine votre fiscalité pour des années, et qui se reconsidère à chaque changement de locataire.
Nu ou meublé : la décision qui commande tout
Cette décision place le bailleur dans l'un de deux univers fiscaux étanches, avec des règles de déduction et des seuils distincts. En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers ; en location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec immatriculation obligatoire dès le premier euro.
Deux leviers ne se cumulent pas : effacer l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement (meublé au réel) ou effacer l'impôt sur les autres revenus du foyer grâce au déficit foncier (nu au réel, en cas de gros travaux).
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Sous 15 000 € de revenus fonciers bruts par foyer fiscal, tous biens confondus, le micro-foncier s'applique automatiquement : abattement de 30 %, sans justificatif. Au-delà, le régime réel devient obligatoire ; il reste optionnel en dessous, mais l'option engage trois ans.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux d'entretien, taxe foncière, gestion, assurances, intérêts d'emprunt) et, lorsque les charges dépassent les loyers, de constater un déficit foncier — le principal avantage de la location nue.
- Déficit issu des charges hors intérêts : imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an
- Déficit issu des intérêts d'emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes
- L'imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante
Location meublée : LMNP ou LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne se demande pas : il s'impose dès que les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent la moitié des revenus professionnels du foyer. Dans tous les autres cas, le bailleur reste loueur en meublé non professionnel (LMNP), même avec des recettes confortables.
En LMNP, un déficit reste cantonné aux futurs bénéfices de location meublée et ne peut jamais réduire un salaire — à l'inverse du déficit foncier.
Micro-BIC ou réel : l'atout de l'amortissement
En location meublée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles, avec un abattement de 50 %. Au réel, s'ajoutent aux charges déductibles l'amortissement du bien et du mobilier, qui neutralise fréquemment l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années sans aucune sortie de trésorerie.
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits en LMNP réel viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente : l'avantage reste réel, mais il se paie en partie plus tard.
Une décision qui repose sur un suivi rigoureux
Comparer micro et réel, calculer un déficit foncier ou suivre séparément ses amortissements suppose une comptabilité tenue à l'année, pas reconstituée dans l'urgence. Locastor structure ce suivi bien par bien, à partir des transactions réelles, pour préparer la déclaration fiscale correspondant au statut retenu.